به عبارت دیگر اگرچه در این دیدگاه معاملات موضوع مقررات ثبتی نقش ماهوی برای ثبت سند قائل نگردیده و ثبت سند فاقد هر گونه نقشی در وقوع معامله است و اصل رضایی بودن بر معاملات املاک نیز حاکم است ولی اثبات این معاملات جز با سند رسمی امکان پذیر نیست و مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت در مقام بیان این قاعده امری هستند که مالکیت فقط با ثبت رسمی قابل اثبات است و با سایر دلایل قابل اثبات نیستند به دیگر سخن، قاعده آزادی دلایل در معاملات املاک به ثبت رسمی تخصیص خورده است. ۱

الف : عقیده موافقان این نظریه

طرفداران این نظریه بیان می دارند که با توجه به اینکه مطابق ماده ۴۸ قانون ثبت در نقاطی که ثبت اسناد عقود و معاملات راجعه به عین و منافع اموال غیر منقول مطابق مواد ۴۶ و ۴۷ اجباری باشد سندی که باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و با توجه به اینکه این ماده تاکنون نسخ نگردیده و کماکان به قوت خود باقی است و از ناحیه شورای نگهبان نیز خلاف شرع شناخته نشده است و طبق صریح ماده ۴۸ ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول موضوع مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت این است که در ادارات دولتی و محاکم غیر قابل پذیرش است و غیر قابل پذیرش بودن در ادارات و محاکم نیز به معنی قابل اثبات بودن معاملات غیر منقول فقط با تنظیم سند رسمی است به عبارت دیگر در حقوق ایران ثبت سند فاقد نقش ماهوی بوده و نقشی در وقوع و انعقاد عقد ندارد ولی سندی که طبق مقررات ثبتی، به ثبت نرسیده غیر قابل پذیرش برای اثبات وقوع بیع اموال غیر منقول مذکور دانسته شده است. لذا طبق این نظریه ثبت سند فاقد نقش ماهوی در مرحله انعقاد است و توافق طرفین

• امینی ، دکتر منصور ، «نقش ثبت سند در بیع مال غیر منقول» ، مجله تحقیقات حقوقی ، شماره ۴۹ ، بهار و تابستان ۱۳۸۸ ، ص ۲۳۰ .

برای انعقاد عقد کافی است ولی ثبت سند دارای یک نقش شکلی بسیار مهم در اثبات وقوع بیع اموال غیر منقول مذکور نزد ادارات دولتی و محاکم می باشد و در ادامه بیان می دارند که این نظریه به همان نتایجی می رسد که قائلین به نظریه تشریفاتی بودن بیع املاک ثبت شده به آن معتقد هستند زیرا وقتی اثبات وقوع بیع فقط با ثبت رسمی آن ممکن باشد و تنها سند رسمی به عنوان دلیل منحصر اثبات وقوع بیع قابل پذیرش باشد و هیچ دلیل دیگری قابل پذیرش نباشد نتیجه آن همانند نظریه تشریفاتی بودن بیع املاک این است که چنین بیعی به لحاظ عدم قابلیت اثبات بدون تنظیم سند رسمی در حکم آن است که اصلا واقع نشده یا باطل است زیرا بیعی که قابل اثبات نباشد اثری بر آن مترتب نیست و برای خریدار ان هیچ ثمری ندارد به لسان دیگری اگرچه طرفداران این دیدگاه متعرض وقوع بیع نمی شوند و شرطی برای آن نمیگذارند و در این زمینه هماهنگ با قواعد عمومی قرارداد ها و اصول کلی حقوقی بر مبنای اصل حاکمیت اراده و اصل ازادی قرارداد ها عقد را قابل تحقق می دانند و هیچ استثنایی بر اصول ماهوی حاکم بر قرارداد ها ایجاد نمیکنند ولی از طریق قواعد شکلی ادله اثبات دعوی و با بهره گرفتن از نص صریح ماده ۴۸ قانون ثبت عملا معاملات بدون تنظیم سند رسمی را به لحاظ غیر قابل اثبات بودن آن باطل می دانند و سند عادی نتیجتا دلالتی بر وقوع بیع نمی تواند داشته باشد یعنی با سند عادی بیع اموال غیر منقول قابل اثبات نیست۱.

ب :  عقیده مخالفان نظریه

باتوجه به اینکه این نظریه معاملات املاک را فقط با ثبت رسمی قابل اثبات می داند و نتیجتا این قبیل معاملات را قابل اثبات با اقرار یا شهادت شهود یا سوگند نیز نمی داند و ثبت سند را دلیل منحصر اثبات وقوع بیع اموال غیر منقول موضوع مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت میداند.۲  اما به نظر مخالفان ماده ۴۸ تنها بر این امر دلالت دارد که فقط سند عادی قابلیت پذیرش در محاکم و ادارات را  ندارد و البته محکمه مکلف به پذیرش سایر دلایل در جهت اثبات وقوع بیع می باشد.  نهایتا ماده ۴۸ معنایی جز این ندارد که ثبت سند

• کاتوزیان ، ناصر ، حقوق مدنی قواعد عمومی قراردادها ، همان ، ش ۴۱ ، ص ۸۷٫